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Notar Dr. Jens Jeep, Hamburg

Jeder Grundstückskaufvertrag muss in Deutschland vor einem Notar geschlossen und beurkundet werden. Dies gilt für unbebaute Grundstücke ebenso wie für Häuser, Wohnungen oder Gewerbeimmobilien. Im Kaufvertrag müssen alle wesentlichen Bestimmungen enthalten sein, die für Käufer und Verkäufer Grundlage für den Kauf sind. Bestehende Mietverträge sollten in einer Liste mit den wesentlichen Inhalten (Mieter, Miethöhe, Mietdauer) und der Höhe der zu übergebenden Kautionen genannt werden.

Erst mit den Unterschriften vor dem Notar ist der Kaufvertrag wirksam. Ein Vorvertrag oder Letter of Intent verpflichtet jedoch in keinem Fall dazu, auch den Vertrag zu schließen. Er darf daher auch keine Strafen für den Nichtabschluss vorsehen, die zu einem Zwang führen, den Kaufvertrag dennoch abzuschließen. Im Kaufvertrag kann der Verkäufer bestimmte Garantien übernehmen, wenn er z.B. dafür haften will, dass für einen bestimmten Zeitraum eine bestimmte Miete zu erzielen ist. Zumeist wird für den Zustand einer Bestandsimmobilie jedoch keine Haftung übernommen, so dass der Käufer auch bei versteckten Mängeln keine Rechte gegen den Verkäufer hat. Voraussetzung ist jedoch, dass dem Verkäufer diese Mängel nicht bekannt waren und er sie nicht verschwiegen hat.

Der deutsche Notar ist immer unparteiisch, zugleich für Käufer und Verkäufer tätig, auch wenn er von einer der beiden Parteien vorgeschlagen wird. Er stellt sicher, dass der Käufer sein Geld nicht verliert, ohne Eigentümer geworden zu sein und der Verkäufer sein Eigentum nicht verliert, ohne dass der Kaufpreis gezahlt wurde. Der Notar kümmert sich auch um die Einholung von Genehmigungen jeder Art, er kommuniziert mit den im Grundbuch eingetragenen Banken des Verkäufers und den finanzierenden Banken des Käufers.

In einigen Fällen hat die Stadt oder die Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht, kann also in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag eintreten. Der Notar wird sich hier rechtzeitig um eine Verzichtserklärung (Negativzeugnis) kümmern, bevor der Kaufpreis geflossen ist.

Als Sicherheit für die Banken werden typischerweise Grundschulden bestellt, die in den Grundbüchern einzutragen sind. Auch diese werden beim Notar beurkundet. Dies kann im Einzelfall auch aufgrund Vollmacht für die Käufer geschehen, so dass diese nicht extra zu einem zweiten Notartermin anreisen müssen.

Das Eigentum an einem Grundstück geht nach deutschem Recht erst in dem Augenblick auf die Käufer über, in dem diese im Grundbuch eingetragen sind. Dies wird oft einige Wochen dauern. Der Notar sorgt durch seine Vertragsgestaltung dafür, dass sich der Käufer jedoch schon mit Übergabe des gekauften Objekts wie ein Eigentümer fühlt, er also alle Vorteile genießen kann und allen Pflichten eines Eigentümers nachkommen muss.

Die Abwicklung eines geschlossenen Kaufvertrages läuft wie folgt: Bei Vertragsschluss wird typischerweise ein Termin für die Zahlung des Kaufpreises festgelegt. Die Fälligkeit des Geldes kann jedoch auch von anderen Bedingungen (z.B. Vorliegen bestimmter Genehmigungen) abhängig gemacht werden. Sind von dem Kaufpreis Banken oder andere Gläubiger abzulösen, wird das Geld zumeist auf ein so genanntes Anderkonto überwiesen, das der Notar speziell für die Vertragsparteien eröffnet. Erst wenn das Geld eingegangen ist, sollte die Übergabe an den Käufer erfolgen. Eine Auszahlung des Geldes an die Banken und den Verkäufer erfolgt grundsätzlich erst dann durch den Notar, wenn er zugleich alle Unterlagen vorliegen hat, die zur Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch führen können. Dazu gehört auch die so genannte "Unbedenklichkeitsbescheinigung" des Finanzamtes, mit dem dieses den Eingang der Grunderwerbsteuer (s. unten "Übersicht der aktuellen Grunderwerbssteuern in Deutschland") bescheinigt. Fehlt diese Bescheinigung noch oder möchte der Käufer generell sicherstellen, dass das Grundstück in keinem Fall an einen anderen verkauft wird, kann eine so genannten "Eigentumsvormerkung" in das Grundbuch eingetragen werden. Diese ist eine sichere Form der "Reservierung" des Grundstücks im Grundbuch.

Die Kosten eines Grundstückskaufvertrages sind gesetzlich festgelegt und bemessen sich nach dem Kaufpreis. Als einfache Faustregel sollte der Käufer ungefähr mit ca. 5 %-7,25% Gesamtkosten rechnen: 3,5%-5,0%  Grunderwerbsteuer, 1%-1,5% Notarkosten, 0,5-0,75 % Kosten des Grundbuchamtes. Im Gegenzug übernimmt der Notar für die Vertragsbeteiligten die gesamte Abwicklung des Kaufvertrages, so dass diese sich nicht um weitere Formalitäten kümmern müssen.

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