Savills goldenquest

Vor allem wenn der Investor Gewerbeimmobilien erwirbt, vertraut er darauf, dass mietvertraglich vereinbarte Restlaufzeiten von bis zu zehn Jahren und mehr Bestand haben, denn sie bilden die Grundlage von Kaufpreiskalkulation und Refinanzierung. Gegen vorfristige Kündigungen von Mietern muss der Käufer sich deshalb absichern und das gesetzlich normierte Schriftformerfordernis der Mietverträge sorgfältig prüfen. Mietverträge, die nicht der Form entsprechen, sind zwar rechtlich bindend, aber mit einer Frist von sechs Monaten kündbar. Eine Prüfung der Mietverträge vor Kaufvertragsunterzeichnung ist vor allem deshalb wichtig, weil Verkäufer häufig keine Gewährleistung für die Einhaltung des Schriftformerfordernisses übernehmen wollen. Dieses umfasst nicht nur den ursprünglichen Mietvertrag, sondern auch Nachträge. Daher sollten auch nach dem Erwerb von Gewerbeimmobilien alle Vereinbarungen mit den Mietern geprüft werden.

Oft sind internationale Investoren überrascht, dass bestimmte Kosten nicht formularmäßig auf den Mieter umlegbar sind. Die im internationalen Geschäftsverkehr üblichen "Triple-Net-Verträge" sind in Deutschland selten zu finden. Hier trägt der Vermieter regelmäßig die Kosten für die Reparatur von "Dach und Fach" und die Verwaltungskosten. Starre Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zulasten des Mieters können außerdem unwirksam sein, so dass letztlich der Vermieter selbst verpflichtet ist, die Reparaturen auszuführen. Schließlich gilt, dass nur diejenigen Betriebskosten auf den Mieter umlegbar sind, für die dies ausdrücklich im Mietvertrag oder seinen Anlagen vereinbart ist. Nicht nur die Form, auch der Inhalt der Mietverträge bedarf daher einer genauen Prüfung.

Eine automatische Verlängerung, wie z.B. in Irland nach 5 Jahren üblich, gibt es in Deutschland nicht. Es besteht allerdings die Möglichkeit, unbefristete Mietverträge abzuschließen.

Mietvereinbarungen können sog. Indexklauseln beinhalten. Ein Indexmietvertrag wird vereinbart, um die weitere Entwicklung der Miete an die Preisveränderungen bestimmter anderer Güter oder Leistungen zu koppeln. Eine Indexklausel gilt als genehmigt, wenn die jeweilige Bezugsgrundlage ein Verbraucherpreisindex ist, der vom Statistischen Amt der Europäischen Gemeinschaft, des Bundes oder eines Landes ermittelt wurde. Indexvereinbarungen, die über die prozentuale Änderung der jeweiligen Bezugsgrundlage hinausgehen, sind unwirksam.

Das Optionsrecht als Bestandteil des Mietvertrags definiert ein Begründungs- oder Verlängerungsrecht des Berechtigten. Dabei gestattet die Verlängerungsoption dem Mieter die einseitige Mietzeitverlängerung um einen bestimmten Zeitraum. Das Ziehen der Option bedarf der ausdrücklichen Erklärungsform seitens des Mieters vor Ablauf der Mietzeit. In der Regel ist ein Fälligkeitsdatum Bestandteil des Mietvertrags. Nach Ablauf der jeweiligen Frist ist eine Ausübung des Optionsrechts nicht mehr möglich.